A esperada queda na taxa Selic que ainda não veio tem gerado burburinho no mercado, com alguns economistas vislumbrando um patamar de 12,25% até o final de 2026. Para o brasileiro que sonha com a casa própria, a expectativa levanta uma questão crucial: vale a pena esperar por juros mais baixos ou é melhor se adiantar ao movimento?
Em um país com histórico de taxas elevadas, onde a Selic orbita em torno da média de 13%, a cautela é natural. No entanto, especialistas ouvidos pelo InfoMoney alertam que a espera pode custar caro.
O Peso Atual dos Juros
Atualmente, as taxas de financiamento imobiliário (usando recursos do Sistema Brasileiro de Poupança) nos grandes bancos estão em um patamar médio que parte de cerca de 11,29% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR). A TR, que corrige o saldo devedor, está em torno de 1,97% no acumulado dos últimos 12 meses. Um cenário como esse resulta em uma taxa efetiva anual de 13,26%, sem contar outras taxas cobradas por instituições financeiras. É esse custo, hoje elevado, que o comprador busca reduzir no futuro através da queda da Selic.
Por que esperar a queda de juros pode ser um erro
Afinal, faz sentido esperar a Selic cair muito? A resposta, segundo os especialistas, é “não”.
O planejador financeiro CFP e especialista em investimentos, Jeff Patzlaff, explica que a relação entre a Selic e o preço dos imóveis é inversamente proporcional ao que muitos pensam.
“Não acredito que faça sentido esperar a Selic abaixar, uma vez que, quando a taxa de juros cai, os imóveis tendem a valorizar. Isso acontece porque mais pessoas conseguem crédito, a demanda aumenta e os vendedores passam a cobrar mais caro”, afirma Patzlaff.
Isso significa que, caso o potencial comprador fique esperando muito os juros cederem, o imóvel pode encarecer, ou seja, o valor economizado na parcela do financiamento, devido à taxa de juros menor, pode ser engolido aumento no preço dos imóveis.
A melhor estratégia, de acordo com Patzlaff, é agir rápido e ser flexível: “Vale a pena contratar o empréstimo e depois, quando a Selic realmente cair, fazer uma renegociação da taxa para tentar baixar, ou uma portabilidade de crédito – quando o comprador troca sua dívida cara por uma mais barata em outro banco.”
A agilidade do mercado de crédito
Embora a redução da Selic pareça sutil, o impacto é significativo no longo prazo. E a multiplicação dos efeitos ao longo de um financiamento extensa é relevante, de acordo com a avaliação do economista Fabio Ongaro.
“Poucos percentuais de diminuição nos juros significam um valor muito relevante, seja em termos de economia ou agravo de custo, uma vez que os efeitos se multiplicam por um período longo”, explica Ongaro.
Mas o repasse do corte da Selic é rápido no financiamento imobiliário? O economista e sócio-fundador da Forum Investimentos, Bruno Perri, confirma a agilidade dos bancos: “Fazem sim [diferença]. Os repasses costumam ser rápidos pelos bancos, para cima ou para baixo, conforme a SELIC seja definida pelo BCB.”
Jeff Patzlaff, porém, adiciona uma nuance importante, principalmente em contratos de longuíssimo prazo. Para ele, o financiamento imobiliário não é o que absorve a queda mais rápido.
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“O financiamento imobiliário dura 30, 35 anos e os bancos olham para o futuro para definir essa taxa. Mesmo que a Selic caia hoje, se o banco achar que a economia estará instável em 2030 e que a projeção futura continue alta, ele segura a taxa do financiamento alta,” alerta o planejador.
O mercado, no entanto, pode se antecipar. Ongaro sugere que, como a “sede muito grande para a diminuição dos juros” existe, a rapidez de reação pode ser maior do que o normal, sobretudo em relação a operações de financiamento de curto prazo – como no financiamento auto.
Imóvel na planta: de olho no INCC
Enquanto a queda da Selic beneficia o financiamento de imóveis prontos, quem opta por comprar na planta precisa ter atenção especial a outro índice: o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
Bruno Perri ressalta que, para imóveis na planta, a Selic tem menor relevância no curto prazo. “Até a entrega, o INCC acaba sendo mais relevante do que a própria SELIC, pois é ele que atualiza o saldo devedor a ser financiado na entrega do imóvel.”
Patzlaff detalha como o índice funciona na prática: “Se você comprou na planta, o saldo que você deve para a construtora, que é aquela parte que você ainda não financiou com o banco, é corrigido mensalmente pelo INCC. Se esse índice sobe, sua dívida total aumenta, mesmo que você esteja pagando as parcelas em dia.”
O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado), calculado pela FGV, acumulou alta de 6,41% nos 12 meses encerrados em novembro de 2025.
E para 2026, a perspectiva do INCC não é de alívio. Com o mercado de construção aquecido e o componente de mão de obra pressionado, Perri espera que o indicador rode em um patamar superior à inflação ao consumidor (IPCA). Patzlaff complementa: “Em 2026, se a taxa de juros cair, o INCC tende a subir já que a economia tende a ficar mais aquecida.”
Detetive de letras miúdas
Além da taxa de juros e do INCC, Patzlaff aconselha o comprador a ser um “detetive” das letras miúdas.
- Seguros e Taxas: bancos têm colocado junto com o financiamento alguns seguros desnecessários. Além disso, procure por outras taxas, como a de abertura de cadastro. A dica é comparar simulações entre bancos e olhar o valor total da parcela.
- Correção: Para imóveis prontos, é importante verificar se a correção é por IPCA ou Taxa Referencial (TR), enquanto no imóvel na planta o fator de correção é o INCC.
- Entrada e FGTS: Com os juros ainda em patamares elevados, o planejador financeiro sugere: “quanto maior for sua entrada, menos juros compostos você pagará. Se puder usar o FGTS para abater, use sem dó.”
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Estoque e imóveis prontos
Na avaliação de Bruno Perri, 2026 “pode ser um bom ano para comprar imóveis prontos ou cuja entrega está próxima.” Ele justifica que o atual cenário de desaquecimento da demanda por juros altos pode pressionar as incorporadoras a concederem bons descontos. O comprador, então, entra no negócio com um preço menor e terá a oportunidade de portabilizar a dívida no futuro com a queda da Selic.
Jeff Patzlaff complementa a dica com uma estratégia de “caça a pechinchas”. “Estamos num momento onde muitas pessoas que compraram na planta anos atrás podem não conseguir financiar agora, na entrega das chaves, devido aos juros altos. Isso gera devoluções. Então fique de olho nessas oportunidades. Muita gente pode estar vendendo o ágio de apartamentos quase prontos por preços bons só para não perder tudo o que pagou”.
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