Endinheirados em busca de um espaço para se banhar em águas termais têm um novo destino. O residencial de 40 casas de alto padrão a menos de dez minutos do Parque das Fontes, complexo de piscinas naturais em Rio Quente (GO), é um exemplo do olhar mais aguçado do mercado de resorts à altíssima renda.
Embora faça parte do complexo onde a administradora Aviva já possui três hotéis, não dá para chamar o InCasa de puxadinho. Uma só cota do empreendimento pode custar até R$ 1 milhão. Com um detalhe: quem paga essa bolada só tem direito a visitar o espaço duas semanas ao ano por 25 anos (entenda melhor abaixo).
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Para ter acesso à casa e ao clube exclusivo com piscinas, spa, academia e sala de massagem, também há uma taxa de manutenção de R$ 12 mil a R$ 18 mil ao ano. O valor médio das residências é de R$ 500 mil e uma cota inclui serviços como transfer 24h, restaurante, bares e um concierge.
Ao todo, a Aviva deve investir R$ 220 milhões apenas para construir as 40 casas e áreas comuns do residencial ao pé da Serra de Caldas como parte de um ciclo de investimentos que vai até 2028 e envolve também seu resort na Costa do Sauípe (BA), totalizando R$ 1,2 bilhão. O movimento mais amplo busca adequar os preços a uma crescente demanda por produtos de alto nível.
Além da fundação do residencial com casas de luxo de 183 a 298 metros quadrados distribuídos entre opções de dois a quatro quartos, outros hotéis nos arredores do Parque das Fontes serão rebatizados para marcar sua promoção de categoria.
O Hotel Resort, de mais baixo custo, entra para a categoria Premium com o nome Origem. As opções intermediária, Hotel Turismo, e de padrão mais elevado, Hotel Cristal, passam a chamar, respectivamente, Refúgio e Vista, ambos na categoria Grand Premium. Outros R$ 140 milhões serão dedicados a investimentos no Rio Quente Resorts entre 2024 e 2028.
“Nós precisávamos ter uma oferta adicional. Inclusive, estamos pensando em ofertas adicionais, só que a implantação de um hotel leva cinco anos”, conta o CEO da Aviva, Alessandro Cunha. “Como é que a gente pode aumentar e continuar fazendo o negócio crescer? Reposicionando o preço.”
A Aviva só começou o projeto do InCasa em 2017, após perceber que uma parte relevante da base de clientes que já faziam parte do seu programa de fidelidade queriam opções de ainda mais alto padrão, conta Cunha. “Vimos que os clientes que já estão em nossa base buscam um movimento de upgrade. Para se ter ideia, vendemos mais de R$ 200 milhões por ano em upgrades”, afirma.
O retorno após a pandemia de Covid-19 também tem parte nessa história. O setor de resorts foi um dos que percebeu uma demanda represada pelo isolamento social e fechamento de complexos turísticos retornando a partir de 2023. Dados da associação Resorts Brasil mostram que a taxa de ocupação do setor em todos os meses do segundo trimestre de 2025 é superior ao mesmo período dos dois últimos anos.
“A pandemia acentuou essa questão da busca por felicidade, por proteção, qualidade de vida. Ela acentuou isso no mundo inteiro. Os resorts foram muito bem durante a pandemia e continuam desempenhando bem, continuam crescendo”, explica o consultor do mercado turístico hoteleiro, Caio Calfat.
Entre 2025 e 2029, devem ser entregues 21 novos resorts no Brasil, adicionando 6,7 mil quartos à oferta do setor, mostram dados da associação Resorts Brasil publicados em julho.
Em que pese uma taxa básica de juros no patamar de 15%, o que tende a restringir o consumo, o público de alta renda nos resorts é menos sensível ao aperto monetário. A expectativa da Aviva, que registrou R$ 1,4 bilhão em vendas no ano de 2024 projeta fechar 2025 com R$ 1,7 bilhão e manter um ritmo de crescimento entre 5% a 6% acima da inflação nos anos seguintes.
Os novos passos da empresa no aprimoramento da estrutura do Rio Quente Resorts são só parte de um calendário de seis anos envolvendo a atualização de instalações também na Costa do Sauípe e até a fundação de um parque aquático junto ao complexo de resorts no litoral baiano adquirido em 2017. Por lá, a Aviva está estruturando um projeto residencial de alto padrão ao estilo de Rio Quente batizado InCanto, cuja previsão de entrega fica para 2029.
Parte relevante do financiamento da expansão vem de dois fundos de desenvolvimento públicos: o Fundo Constitucional de Financiamento do Centro-Oeste (FCO) e o Fundo Constitucional de Financiamento do Nordeste (FNE), com juros de aproximadamente CDI +1% com período de carência maior e prazos maiores. Cunha diz que cerca de 80% dos investimentos são sustentados pelos veículos de investimento, e outros 20% com capital próprio.
Embora o foco seja o ciclo de investimentos até 2028, a Aviva diz estar sempre atenta ao mercado, que trata como pulverizado, para oportunidades de fusões e aquisições. “Tendo oportunidades que façam sentido para o negócio, permitam o uso misto, implementação de entretenimento, timeshare e hospitalidade convencional, são produtos que vemos com bons olhos e poderíamos adicionar ao portfólio”, aponta Cunha.
A questão, diz o CEO, é que brasileiros associam férias à praia, então os olhos da Aviva seguem mirando a região Nordeste. No Sul, apesar de ter sido impactada pela pandemia e pela tragédia das chuvas no Rio Grande do Sul, a cidade de Gramado “é um destino ainda muito demandado para a grande base de clientes”.
Timeshare: o ‘compartilhamento de tempo’
Todo o modelo do residencial de alto padrão da Aviva — e boa parte da estrutura da sua operação — tem a ver com o modelo batizado de “timeshare”, ou compartilhamento de tempo.
Funciona assim: o interessado por passar férias em algum resort paga um valor fechado para ter direito ao uso de um quarto (no caso de hotéis) ou uma casa (nos residenciais), por um determinado período do ano. Depois de um determinado período, esse contrato expira e aquela cota pode ser novamente negociada.
Quando ainda administrava apenas o Rio Quente Resorts, a Aviva foi uma das precursoras desse modelo no Brasil e esteve próxima de sua regulamentação pela Lei Geral do Turismo, em 2008.
Do lado do comprador, a coisa é toda pensada para férias: você garante que terá, todos os anos, um determinado número de dias reservados em um empreendimento — um resort, por exemplo.
Para os administradores, a lógica é melhorar a recorrência dos clientes no decorrer do ano e melhorar a ocupação dos complexos nos períodos em que a demanda tende a ser mais fraca. Na pandemia ficou bem claro: mesmo fechados durante 120 dias, os pagamentos do Clube de Férias, seu programa de timeshare para hotéis do grupo, garantiu um fluxo de caixa para a manutenção da operação.
Entre os adquirentes de produtos de férias compartilhadas, 26% usam o timeshare, segundo dados da pesquisa “Hábitos de Viagens de Lazer dos Compradores de Férias Compartilhadas no Brasil” publicada pela Caio Calfat Real Estate Consulting.
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