A volta gradual ao trabalho presencial, somada à escassez de novas entregas de alto padrão, recolocou regiões tradicionais no centro das decisões das empresas. Avenida Paulista e Itaim Bibi voltaram a ganhar protagonismo.
Na Avenida Paulista, ao menos por enquanto, o movimento é menos de reprecificação e mais de reposicionamento. Segundo a Colliers Brasil, empresas voltaram a considerar a região depois de um período de saída gradual iniciado na pandemia. “Não dá nem para dizer que houve uma retomada de preços porque, desde 2020, a Paulista manteve uma base muito estável. O que mudou foi o interesse das empresas”, afirma Ygor Chrispin, gerente de Escritórios e Serviços a Ocupantes da consultoria. Hoje, a vacância na região gira em torno de 5%, patamar baixo para padrões históricos.
A retomada da Paulista aparece de forma concreta na estratégia de gestores imobiliários. A Rio Bravo Investimentos, por exemplo, tem reforçado sua exposição à região tanto no varejo quanto no corporativo. No segmento de varejo, um antigo imóvel bancário de cerca de mil metros quadrados será convertido em restaurante temático, com contrato de dez anos. “A Avenida Paulista tem vitalidade e fluxo que poucos endereços oferecem. É um ativo vivo, com múltiplas possibilidades de uso”, afirma Alexandre Rodrigues, sócio da gestora.
No corporativo, a lógica foi semelhante. Um edifício adquirido em 2020 passou por retrofit completo e saiu de vacância total para ocupação integral após a requalificação. “Mantivemos o prédio vazio durante as obras porque sempre acreditamos na região. Agora colhemos contratos sólidos, que é o que sustenta a renda no longo prazo”, afirma Jaqueline Rodrigues, gerente de Real Estate da casa.
Além disso, recentemente, o TEPP11 (Tellus Properties) adquiriu o Edifício Top Center. O ativo localiza-se na Avenida Paulista, em São Paulo, próximo ao Museu de Arte de São Paulo (Masp), totalizando um investimento de R$ 167,4 milhões. Apesar de ser um prédio mais antigo, a localização tem forte potencial de valorização com retrofit.
Para Chrispin, a Paulista oferece algo que poucas regiões conseguem combinar: transporte público abundante, diversidade de usos e fluxo constante de pessoas. “Em um cenário em que áreas de recursos humanos passaram a pesar mais a logística do deslocamento dos funcionários, essa infraestrutura voltou a ser um diferencial competitivo. O efeito prático é uma absorção líquida positiva, mesmo sem grandes lajes sendo colocadas no mercado”, pontua.
No Itaim Bibi, a dinâmica é diferente, mas igualmente favorável. A região vem se destacando pela absorção contínua de espaços, apesar da limitação estrutural de oferta. O bairro praticamente não dispõe de lajes muito grandes — predominam edifícios boutique, com andares entre 600 e 700 metros quadrados. Ainda assim, o interesse das empresas segue elevado, impulsionado pela proximidade com áreas residenciais e com centros decisórios. O contraponto é a infraestrutura de transporte público, considerada fraca no miolo do bairro, o que restringe parte da demanda.
Em 2025, o Itaim registrou absorção líquida próxima de 17 mil metros quadrados, com devoluções marginais. No último trimestre, sozinho, o saldo positivo foi de cerca de 10 mil metros quadrados. A escassez de novos projetos — não há construções classe A ou B em andamento na região — reforça a leitura de um mercado apertado.
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Vacância em queda e pouca entrega nova
O pano de fundo desse movimento aparece nos dados consolidados do mercado paulistano. Um levantamento recente da Binswanger Brazil mostra que São Paulo registrou, em 2025, a maior absorção líquida da história para escritórios A+ e A.
Com apenas 53 mil metros quadrados de novo estoque entregues, a vacância voltou a ficar abaixo de 15%, encerrando o ano em 13,9% — nível não visto desde antes da pandemia. No acumulado, a absorção líquida alcançou 316 mil metros quadrados.
Grandes empresas voltaram a assinar contratos relevantes, como Nubank, Wise e o próprio governo do Estado de São Paulo, em regiões distintas da cidade. O preço médio pedido também reagiu: R$ 121,74 por metro quadrado, alta de 5,3% em relação a 2024.
O que muda para 2026?
Para especialistas, tanto Paulista quanto Itaim devem seguir reduzindo vacância em 2026, ainda que sem grandes saltos de preço. A diferença central está no perfil do estoque. Enquanto a Paulista convive com edifícios mais antigos e aposta em retrofits como motor de valorização, o Itaim segue dependente de projetos boutique e de absorção gradual.
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